ProdejKoupěAutor: Vlastníci.cz
Patová situace: Uhrazená hypotéka prodávajícího a zmařený vklad vlastnického práva
Když pan Petr kupoval byt od cizince žijícího v Praze, zdálo se, že největší překážkou je bankovní zástava na listu vlastnictví prodávajícího. Strany se dohodly, že kupní cena bude rozdělena: část peněz (vlastní zdroje i hypotéka pana Petra) odejde přímo bance prodávajícího na umoření jeho úvěru, aby došlo k výmazu zástavního práva, a zbytek bude doplacen po zápisu do katastru nemovitostí (KN).
Právní kolaps v ochranné lhůtě
- Peníze jsou pryč: Peníze zaslané bance prodávajícího na úhradu jeho hypotéky jsou nevratné. Banka dluh řádně přijala a úvěr uzavřela. Z pohledu banky je věc vyřízena.
- Nemovitost je blokována: Byt nelze převést na pana Petra, dokud nebude uspokojen exekutor, který se „zahákl“ na listu vlastnictví jako druhý v pořadí.
- Prodávající je nekontaktní: Prodávající, jakožto cizinec, po prodeji ukončil své aktivity v ČR a odcestoval do země původu. Standardní žaloba na vrácení plnění nebo náhradu škody je v takovém případě prakticky nevymahatelná.
Jak se vyhnout ztrátě peněz při převodu nemovitosti?
- 01Využití jistotního účtu (Úschova): Toto je absolutní základ. Kupní cena (včetně prostředků na výplatu banky prodávajícího) musí být uložena v nezávislé úschově (advokát, notář, banka). Peníze se uvolňují až na základě předloženého listu vlastnictví, kde je již jako majitel zapsán kupující a kde nefigurují žádné nové „plomby“ ani exekuce.
- 02Ošetření výplaty banky prodávajícího: Pokud banka prodávajícího trvá na výplatě před výmazem zástavy, musí být tento proces smluvně provázán s úschovou. Peníze z úschovy odcházejí do banky prodávajícího, ale pouze za podmínky, že katastr již potvrdil bezvadnost návrhu na vklad vlastnického práva kupujícího.
- 03Prověrka v den podpisu i v den podání: Lustraci prodávajícího v Centrální evidenci exekucí a Insolvenčním rejstříku provádějte těsně před podpisem smlouvy a znovu těsně před podáním návrhu na katastr.
- 04Doložka o odstoupení: Smlouva musí obsahovat ustanovení, že pokud dojde k jakémukoliv zápisu na list vlastnictví v době od podpisu do pravomocného vkladu, má kupující právo od smlouvy odstoupit a peníze z úschovy se vrací v plné výši jemu (proto nesmí být vyplaceny předem).
- 05Pozor na cizince a firmy bez historie: Pokud je protistranou subjekt, u kterého hrozí obtížná vymahatelnost práva (osoby s trvalým bydlištěm mimo EU, prázdné s.r.o.), musí být opatrnost dvojnásobná a veškeré kroky podmíněny až definitivním zápisem vlastnictví.
