Pasti v inzerci: Proč vás „přikrášlená realita“ může dostat až k soudu
ProdejKoupěAutor: Vlastníci.cz

Pasti v inzerci: Proč vás „přikrášlená realita“ může dostat až k soudu

Když se majitel rozhodne prodat svou nemovitost bez prostředníka, první věcí, kterou udělá, je sepsání inzerátu. Je to pochopitelné – chcete zaujmout, chcete prodat rychle a za co nejlepší cenu. Mezi marketingovým lákadlem a právně závazným příslibem je však velmi tenká hranice.

Mnoho prodávajících si neuvědomuje, že inzerát, komunikace v e-mailech a ústní ujištění při prohlídce se v okamžiku podpisu kupní smlouvy stávají součástí tzv. předsmluvní odpovědnosti. Pokud v inzerátu uvedete nepravdivé nebo nepřesné informace, kupující se jich může u soudu dovolávat i několik let po prodeji.

Zde jsou nejčastější oblasti, kde drobné administrativní chyby v inzerci způsobují prodávajícím vážné právní komplikace:

1. Rozpor ve výměře a „hranice plotem“

Častým jevem je uvádění celkové plochy pozemku včetně ploch, které majitel sice užívá, ale fakticky mu nepatří (např. obecní pruh za plotem).

  • Případ z praxe: Prodávající uvedl plochu zahrady 850m², protože takto byla zahrada historicky oplocena. Kupující však po roce zjistil, že dle katastru má parcela pouze 720 m². Rozdíl tvořil pozemek sousedního majitele, který byl kdysi chybně oplocen.
  • Následek: Kupující úspěšně uplatnil nárok na slevu z kupní ceny v řádu statisíců korun, protože prodávající v inzerci garantoval výměru, kterou neposkytl.

2. Deklarace inženýrských sítí

Věta „sítě jsou na hranici pozemku“ je pro kupujícího zásadním signálem, že může začít stavět.

  • Případ z praxe: Majitel v inzerátu deklaroval zasíťování. Kupující po koupi zjistil, že elektrický pilíř sice na hranici stojí, ale distribuční síť v obci má vyčerpanou kapacitu a dalšího odběratele nepřipojí bez vybudování nové trafostanice. Podobně to dopadá u vody, kde „přípojka na hranici“ je ve skutečnosti jen stará studna s nevyhovující kvalitou vody.
  • Následek: Prodávající byl žalován za zatajení podstatné informace a musel kompenzovat náklady na vybudování náhradního řešení.

3. Subjektivní definice „rekonstrukce“

Označení nemovitosti za „zrekonstruovanou“ je v inzerci nejvíce zneužívaným pojmem.

  • Případ z praxe: Prodávající v inzerátu lákal na „dům po kompletní rekonstrukci“. Tou však myslel pouze nové podlahy, výmalbu a plastová okna. Rozvody elektřiny v hliníku a původní azbestové stoupačky zůstaly zachovány pod novým sádrokartonem.
  • Následek: Kupující po nastěhování odhalil původní instalace. Soud toto vyhodnotil jako lest a skrytou vadu, u které neplatí standardní pětiletá lhůta pro reklamaci, ale odpovědnost prodávajícího je zde prakticky neomezená.

Jak inzerovat bezpečně a vyhnout se žalobám?

Pokud prodáváte sami, vaše inzerce musí být technicky přesná. Každý údaj, který do inzerátu napíšete, byste měli být schopni doložit dokumentem.

  1. 01Výměra pouze dle LV: Uvádějte výhradně čísla, která vidíte na aktuálním výpisu z katastru nemovitostí (listu vlastnictví). Pokud máte zahradu oplocenou širší než je parcela, v inzerátu na to výslovně upozorněte.
  2. 02Sítě doložte papírem: Než napíšete, že jsou sítě k dispozici, mějte v ruce vyjádření správců (ČEZ, EG.D, vodárny) o existenci a kapacitě bodu napojení. Tyto dokumenty pak předejte kupujícímu jako přílohu smlouvy.
  3. 03Buďte konkrétní v popisu stavu: Místo „po rekonstrukci“ pište raději „v roce 2022 byla vyměněna okna a položena laminátová podlaha, rozvody vody jsou původní“. Tato upřímnost vás chrání před budoucími nároky na slevu z ceny.
  4. 04Užitná vs. podlahová plocha: Nezaměňujte tyto pojmy. Pokud započítáte do plochy bytu i balkon, sklep nebo lodžii, musíte to v inzerátu jasně rozepsat. Kupující se jinak může bránit, že cena za m² obytného prostoru byla uměle nadhodnocena.
  5. 05Doložka o informativním charakteru: Do inzerátu i do následné smlouvy vložte ustanovení, že veškeré informace v inzerci jsou informativního charakteru a kupující se seznámil se skutečným stavem při prohlídce a z předložené dokumentace.

Závěrem:

Inzerát je pro prodávajícího prvním krokem do právního vztahu. Nepřesnost v inzerci není „obchodní trik“, ale riziko, které se vám může vrátit v podobě žaloby na slevu z kupní ceny nebo dokonce odstoupení od smlouvy. Buďte věcní a přesní – v realitním právu se každé nadbytečné slovo v inzerátu může stát důkazním materiálem proti vám.

Sdílejte článek

Další články

Opomenuté předkupní právo státu: Když se investice do lesa změní v soudní prohru
KoupěProdej

Opomenuté předkupní právo státu: Když se investice do lesa změní v soudní prohru

Prodej lesního pozemku se může zdát jako jednoduchá transakce, zvláště pokud jde o menší parcelu. Existují však zákonné mantinely, které nelze obejít ani nevědomostí, ani dobrou vírou. Pan Jiří se rozhodl koupit několik hektarů lesa jako dlouhodobou investici. Prodávající ho ujistil, že mu v prodeji nic nebrání, a v kupní smlouvě bylo výslovně uvedeno, že na pozemku neváznou žádná práva třetích osob.

Přečíst článek
Patová situace: Uhrazená hypotéka prodávajícího a zmařený vklad vlastnického práva
ProdejKoupě

Patová situace: Uhrazená hypotéka prodávajícího a zmařený vklad vlastnického práva

Když pan Petr kupoval byt od cizince žijícího v Praze, zdálo se, že největší překážkou je bankovní zástava na listu vlastnictví prodávajícího. Strany se dohodly, že kupní cena bude rozdělena: část peněz (vlastní zdroje i hypotéka pana Petra) odejde přímo bance prodávajícího na umoření jeho úvěru, aby došlo k výmazu zástavního práva, a zbytek bude doplacen po zápisu do katastru nemovitostí (KN).

Přečíst článek
Další články